"במקום לבנות שכונות חדשות, עדיף לצופף את מרכזי הערים"

רוב האנשים, אם נשאל אותם, יגידו שהם לא רוצים לגור באזור צפוף. מעטים ישיבו כי הם מעוניינים לחיות בתוך שכונות בטון ליד מאות ואלפי אנשים, בין רחובות סואנים ומעל מסעדות וחנויות. ואולם בפועל, רוב האנשים בוחרים לגור בדיוק במקומות כאלה.

בישראל, מחירי הדיור מעידים על כך שתל אביב היא העיר המבוקשת ביותר למגורים, למרות המחירים הגבוהים ולמרות הצפיפות. לונדון וניו יורק, ששתיהן צפופות יותר מתל אביב, הן הערים המבוקשות ביותר במדינות שלהם, גם על ידי תושבי חוץ עשירים.

מה מסביר את הפרדוקס הזה? מדוע אנשים מצהירים שהם לא רוצים לגור בצפיפות, אבל בפועל הם מוכנים לשלם הרבה כסף כדי לגור כך? למלה צפיפות יש קונוטציות שליליות רבות ומוניטין גרועים בתודעה הציבורית. שכונות צפופות ודירות קטנות מתקשרות בדרך כלל לחיי עוני. צפיפות בביטוי האחר שלה - מגדלים - סובלת מסטיגמה קשה של ניכור וריחוק. לעומת זאת, בתים פרטיים רחבי ידיים, חצרות גדולות ושכנים רחוקים, הם התגלמות הפנטזיה של הבית המושלם והמודל לחיים נכונים. ואולם, לדברי האדריכלים שמתכננים את שכונות העתיד בישראל, צפיפות היא דווקא המנוע שמייצר איכות חיים ברמה גבוהה.

"לציפוף יצא שם רע, בגלל שיותר אנשים חיים ביחידת שטח. אנשים לא אוהבים לגור עם הרבה אנשים לידם, ויש להם את הפנטזיה של 'בית קטן בערבה'. בישראל גם היו כמה ניסיונות לא מוצלחים של שכונות צפופות, ואחד מפתרונות הציפוף בשנים האחרונות היה בניית מגדלי מגורים מנוכרים", מסביר אבנר אקרמן, מהנדס העיר נתניה ויו"ר איגוד מהנדסי הערים. "מצד שני, אנחנו תמיד מביאים דוגמאות מאירופה. פריז ולונדון הן ערים עם צפיפות גבוהה, שאין בהן מגדלים במרכז העיר. יש שם בניינים בגובה שבע־תשע קומות, וזה מראה שאפשר לקיים צפיפות בבנייה מרקמית".

לצפיפות יש יתרונות רבים. ככל שיותר אנשים גרים בעיר או בשכונה מסוימת, אפשר לספק להם שירותים עירוניים ועסקיים טובים יותר. למשל, מוקד רפואה דחופה, שהקמתו עולה מאות מיליוני שקלים - אין לו זכות קיום כלכלית, אם הוא משרת אוכלוסייה קטנה בלבד. לכן, התושבים של הערים הגדולות יכולים ליהנות משירותים רפואיים ברמה גבוהה יותר ובקרבת הבית שלהם, לעומת אנשים שחיים ביישובים כפריים, שצריכים לנסוע מרחקים ארוכים כדי ליהנות משירות כזה.

"ערים גדולות וצפופות יכולות לתת שירותים יותר טובים לתושבים שלהן. על יחידת שטח אחת אפשר לתת הרבה יותר שירותים עירוניים ולשפר את מתן השירות לציבור. כדי לקיים אירועי תרבות צריכים קהל גדול, ואם בונים היכל תרבות במקום שיש הרבה אוכלוסיה, יש יותר מנויים ויש יותר סיכוי שזה יצליח והשירות יהיה יותר טוב" מסביר אקרמן. "מסעדה שרוצה להיפתח בשכונה נחמדה, לא יכולה להתקיים, כי אנשים מגיעים אליה רק בשבת בבוקר או במוצאי שבת. אבל אם אותה מסעדה תימצא בלב עיר גדולה, היא עשויה ליהנות ממבקרים כל השבוע ובכל שעות היום. יש יתרונות לקהילה שחיה בצפיפות - יש יותר כדאיות לספק לה שירותים איכותיים".

לדבריו, "זה מסביר את הצמיחה של הערים החזקות. הן צמחו באופן טבעי במקומות שיש בהם אוכלוסייה גדולה. בגלל האוכלוסייה הגדולה, העירייה יכולה לתת שירותים ברמה גבוהה יותר. חוץ מזה, מתפתחים שם שירותים תרבותיים מסביב, שלא העירייה מספקת. לשירותים האלה יש כדאיות כלכלית בערים צפופות".

אקרמן מסביר כי הצפיפות טובה גם לסביבה. בערים הגדולות תושבים יכולים ללכת, לרכוב על אופניים או לנסוע במונית כדי להגיע למסעדה, להצגה, לסופרמרקט, למספרה או למוזיאון. הצפיפות בתוך העיר מונעת את התפתחות העיר לשוליים על חשבון שטחים פתוחים.

"האלטרנטיבה לצפיפות זה 'שריפה' של הרבה יותר שטחים פתוחים בתוך הערים וגם מחוץ להן", אומר אקרמן. "אחד החששות הגדולים שלי זה שאין יותר מדי שטחים לבנייה, ואם נבנה בשולי הערים, מרכזי הערים הוותיקים יתנוונו - וזה יכול לגרום לקריסה של העיר. צריך לחדש את מרכזי הערים, להכניס אליהם אוכלוסייה צעירה ועסקים חדשים. אם האלטרנטיבה היא לצופף את מרכזי הערים או לבנות בשולי העיר, אני סבור חד-משמעית כי הציפוץ עדיף".

"הבנייה הצפופה יכולה לספק איכות חיים גבוהה לתושבים"

עם זאת, לדברי אקרמן, את הבנייה הצפופה יש לתכנן באופן מושכל כדי להימנע מטעויות. למשל, יש להימנע מבנייה של מגדלים שאינם מתחשבת בסביבה שלהם או ביכולת הכלכלית של האוכלוסייה שלהם היא מיועדת. "בנייה לגובה היא אחד הפתרונות לציפוף, אבל אם משכנים אוכלוסיות לא חזקות במגדלים, שיש בהם עלויות אחזקה גבוהות, הפרויקט יוצר סביבת מגורים לא חיובית", הוא מסביר. "ברור שבנייה של מגדלים בתוכנית פינוי־בינוי בשכונת מצוקה עלולה להיות טעות פטאלית. בהתחדשות עירונית נוטים לבנות מגדלים כדי להשאיר מקום לשטחים ירוקים. בבנייה מרקמית יש פחות שטחים ירוקים, אבל יש איכויות אחרות. זו סביבה שנעים לגור בה".

אקרמן מסביר כי בהתחדשות עירונית קשה לייצר שכונה בצפיפות גבוהה, שתהיה גם עם הרבה שטחים ירוקים וגם מקום שנעים לחיות בו. לכל חלופה יש מחיר, ולפעמים התוצאה היא שאי־אפשר לבצע פרויקט פינוי־בינוי ראוי באותו מקום. במגרשים ריקים המצב פשוט יותר, לדבריו, אבל גם בהם הצפיפות לבדה אינה ערך יחיד. צפיפות איכותית מקיימת תמהיל בנייה מגוון, עם עירוב שימושים. הכוונה היא לבנייה המשלבת באותו מתחם כמה פונקציות, כמו מגורים, משרדים, חנויות, דיור מוגן, תרבות, בילוי, מבני ציבור ועוד.

"אני לא רוצה שבמקום אחד תהיה רק אוכלוסייה מבוגרת ועמידה, או רק זוגות צעירים", אומר אקרמן. "אני רוצה אוכלוסייה הטרוגנית, של זוגות צעירים, רווקים, מבוגרים, משפחות עם ילדים קטנים ועוד. אוכלוסייה הומוגנית מצריכה שירותים הומוגניים - והתוצר הוא ניוון. לכן, בפרויקטים חדשים צריכים לפחות שלושה גדלים של דירות, כדי לתת אפשרות לסוגים שונים של אוכלוסייה לגור במקום".

לדבריו, שכונות חדשות שמיועדות לזוגות צעירים, למשל, נבנות כיום באותו פורמט תכנוני ויוצרות מצב שביום האכלוס שלהן יש דרישה גבוהה למוסדות חינוך לגילאי גן ובית ספר יסודי. לעומת זאת, אחרי כעשר שנים יש במקום דרישה גבוהה לבתי ספר תיכונים, ועשור לאחר מכן, גני הילדים ובתי הספר מתחילים להתרוקן ואין בהם שימוש.

"כיום מדברים על מגוון של בניינים בגבהים שונים, עירוב השימושים, תמהיל של דירות גדולות וקטנות. לגובה אין משמעות אם הוא נמצא במקום הנכון ומתאים לאוכלוסייה, בשילוב עם בנייה מרקמית", קובע אקרמן. בניגוד לדעה הרווחת, הוא טוען כי "צריך לשווק את הבנייה הצפופה, דווקא בגלל שהיא יכולה לספק איכות חיים גבוהה מאוד לאוכלוסייה. איכות חיים נמדדת בהרבה פרמטרים, שאחד מהם הוא הרמה של השירותים שהסביבה הקרובה יכולה לתת".

ואולם, לדבריו, בישראל יש בעיה. מוסדות התכנון לא מתייחסים לצפיפות באותה דרך, ומעדיפים לבנות שכונות חדשות במקומות כמו מודיעין, קרית השרון בנתניה, אם המושבות בפתח תקוה, ואף בעיר החדשה חריש הנמצאת בשלבי בנייה. אלה מקומות עם צפיפות נמוכה יחסית של בנייה, והשכונות הנבנות בהן יקרות לתחזוקה מבחינת הרשויות המקומיות - ובכל זאת, הן נהנות מביקושים חזקים.

"בפתח תקוה מרכז העיר דליל והשכונות בשוליים צפופות"

אם צפיפות נמוכה של בנייה מובילה לאיכות חיים ירודה, מדוע תושבי מודיעין, למשל, ממשיכים לגור בעיר? "יש 8 מיליון אנשים במדינה, ומותר שלכל אחד יהיו רצונות משלו", משיב האדריכל דרור גרשון, מנכ"ל ומייסד עמותת מרחב - התנועה לעירוניות בישראל. "יש אנשים שאוהבים לגור ברחוב אבן גבירול במרכז תל אביב, למשל, ואחרים שמעדיפים לגור בשכונת קרית השרון בנתניה או בחוות בודדים בנגב. זה בסדר גמור. יש אנשים שנהנים לגור ביישובים שאינם צפופים, אבל הבעיה היא שמתכננים עיר שלמה כמו מודיעין, שהיא כולה לא צפופה ולא 'עירונית'. מבחינת התכנון והבנייה שלה, כל מודיעין היא פרבר ולא עיר. הצפיפות במודיעין היא 1,700 תושבים לקמ"ר. לשם השוואה, בברצלונה הצפיפות היא 33 אלף תושבים לקמ"ר".

מאות אלפי תושבים, שגרים בשכונות ובערים פרבריות, לא יסכימו בהכרח עם מצדדי הצפיפות, הטוענים כי איכות החיים שלהם אינה גבוהה במיוחד. ואולם גרשון מסביר כי "צפיפות מאפשרת תחבורה ציבורית, מסחר ותרבות. היא מאפשרת קיום של חיים עירוניים. זה לא אומר שכל העיר צריכה להיות כזו. באזור המרכז צריך צפיפות גבוהה, כי שם נמצאים כל השירותים העירוניים, ובשוליים יכולה להיות בנייה דלילה יותר. אבל עיר כמו מודיעין היא כולה שוליים, בלי שום מרכז עירוני".

"אנשים במודיעין יודעים שלא טוב להם כשהם צריכים לנסוע כל יום בפקקים לתל אביב, או לנסוע במכונית כדי להגיע לרכבת או כדי לראות מופע", הוא אומר. "הם התרגלו לזה, וחלק גם קנו שם בית והשתעבדו לו. לפעמים זה מהלך בלתי הפיך, וקשה להודות בטעות. בפתח תקוה, למשל, עשו בדיוק ההפך: מרכז העיר הוא דליל מאוד, ובשולי העיר בנו שכונות צפופות מאוד - ולכן מרכז פתח תקוה נראה כמו שהוא נראה. מודיעין, לעומת זאת, היא כולה שוליים".

קשה למצוא דוגמאות לעירוניות מוצלחת בישראל מחוץ לתל אביב. כפר סבא היא בדרך כלל הדוגמה הראשונה והאחרונה. קניון ערים נבנה במרכז העיר במודל של קניון פתוח לרחוב, שמשתלב בתוך מרכז מגורים ועסקים. דוגמאות לא מוצלחות, לעומת זאת, יש בשפע.

גרשון מזהיר כי גם בשנים הקרובות ימשיכו להיבנות שכונות נוספות עם צפיפות נמוכה, כמו כרמי גת בקרית גת, פסגות אפק בראש העין ושכונות חדשות בקרית ביאליק. "בכל השכונות האלה תהיה צפיפות של עד 4.5 יחידות דיור לדונם. זו צפיפות של כפר, לא של עיר", הוא אומר. "השכונות האלה יהרסו את העיר, כי אנשים מתוך העיר יעברו אליהן, וככה מייצרים שכונה דלילה לצד עיר דלילה. אנשים יקנו שם דירות וישתעבדו למשכנתא וגם לשתי מכוניות שיצטרכו להחזיק.

"צריך לשנות את הגדרת הצפיפות במוסדות התכנון"

חיימי שניידר, אדריכל וחבר הנהלה בעמותת האדריכלים, אומר כי "אנחנו בעמותה חושבים עשרות שנים קדימה, וברור לנו שהמלאי הקיים של קרקעות לבנייה לא יספיק בעתיד. ברור שאנחנו צריכים לנהל בתבונה את המלאי התכנוני, כי הקרקע מוגבלת. ישראל היא אולי המדינה היחידה בעולם המערבי שיש בה צמיחה דמוגרפית. ברוב מדינות המערב יש קיפאון או נסיגה דמוגרפית".

הפתרון ששניידר ממליץ עליו הוא לפעול בתוך הערים הגדולות ולצופף אותן באמצעות תהליכי התחדשות עירונית. "במקום להשקיע בפארקים מחוץ לערים, עם בנייה של כבישים ותשתיות וצורך בהסעות של ילדים, צריך להשקיע בערים הישנות. בערים האלה צריך לחדש את התשתיות הקיימות ולשדרג אותן, וכך אפשר לתת שירותים ברמה גבוהה יותר בעלות נמוכה יותר", הוא אומר.

המושג צפיפות, כפי שמשתמשים בו כיום במוסדות התכנון, מתייחס למספר יחידות הדיור הבנויות על דונם. הצפיפות המקובלת בבנייה בישראל היא סביב 20 יחידות דיור לדונם, והציפייה היא שעם הלחץ הציבורי להגדיל את היקף הבנייה, הצפיפות תעלה ל-25–30 יחידות דיור לדונם.

"אנחנו טוענים שבהגדרת הצפיפות הזו יש בעיה", אומר שניידר. "הוועדות מתעקשות להיאחז במושג צפיפות לדונם, אבל זה מושג מטעה. הוא בודק את הצפיפות במגרש בודד, במנותק מהמתחם כולו והסביבה. יכול להיות מתחם של 10 דונמים, למשל, שתהיה בו צפיפות של 50 יחידות דיור לדונם. זה נשמע המון, אבל אם זה הבניין היחיד במתחם עם צפיפות כזו, והשאר מיועד לשטחי ציבור ושטחים ירוקים, אז זה יהיה מתחם מאוד לא צפוף".

לחילופין, מסביר שניידר, ניתן לתכנן מגרש עם צפיפות של 15 יחידות דיור לדונם, אבל כל המגרשים סביבו יהיו בצפיפות דומה, ויחד הם ייצרו תחושה של צפיפות "חונקת". לדבריו, ההסתכלות על צפיפות במגרש בודד מובילה את המתכננים לטעויות. במקום זה, הוא אומר, הגיע הזמן להתחיל לדבר במושגים של צפיפות אזורית או מתחמית.

"החסם התכנוני לא צריך להיות הצפיפות לדונם, אלא איכות השירותים שהעירייה יכולה לספק לתושבים", אומר חיימי. "הצפיפות לא צריכה להיות מוגבלת על ידי שטח, אלא על ידי השירותים הציבוריים שאפשר לספק. למעשה, מה שצריך להגדיר את הצפיפות זה היכולת לתת לתא שטח מסוים נגישות, תשתיות טכניות של ביוב, מים וניקוז, ושירותי חינוך ברמה גבוהה. קל יותר לתת שירותים במקום עם צפיפות גבוהה, כי אז עלות התשתיות פר תושב נמוכה יותר".

כתבות מומלצות

על סדר היום

"מה הם עושים עם הכסף הזה?" עסקות הנדל"ן שמסעירות את רעננה ובני ברק

"לא יקר פה כמו בתל אביב, וזה מקום פסטורלי עם איכות חיים ואנשים טובים"

בכמה נמכרו 3 דירות שלושה חדרים בחולון?

שילם 3 מיליון שקל לקרקע לדירה בשדה דב - ומתכנון למכור ב-12 מיליון

"אני לא זוכרת מתי בפעם האחרונה הייתי בסופר גדול — אפשר למצוא פה הכל"

מדדים של קסם

כתבות שאולי פספסתם

מוקף במקורבים, מסנן משקיעים: הדרך של רפפורט לאקזיט הגדול בתולדות ישראל

משלמים מיליונים, ונשארים בלי ירושה: "אמרתי לילדים שלא יישאר להם כלום"